飲食店の物件探し・立地のポイント
「何坪あれば何席置ける？」「ラーメンと中華で必要設備は違う？」「どのくらいの賃料が妥当？」――初期の失敗を避けるための現場基準を、数字とチェックリストでまとめました。
まず決めるべきは「立地×物件タイプ」
立地は需要の母数、物件タイプは初期費用と工期を左右します。先に優先順位を決めるとブレません。
立地の基本指標
- 平日昼の歩行量（ランチ需要）／夜の人流（ディナー需要）
- 同業の密度（競合）と補完業種（ジム・学校・オフィス）
- 駅距離・視認性・導線（横断歩道の位置、帰宅動線）
- MAPレビューの強さ（飲食カテゴリ記事でMEO解説にリンク）
物件タイプの比較
| タイプ | 概要 | 初期費用 | 工期 |
|---|---|---|---|
| 居抜き | 既存厨房・内装を活用 | 小～中 | 短い |
| スケルトン | ゼロから設計 | 中～大 | 長い |
| 未完成区画 | インフラ引込から対応 | 大 | 長い |
※「安い居抜き＝得」ではありません。機器寿命や配管のやり直しで逆に高くつくケースも。
何坪で何席？｜坪数と席数のざっくり目安
客席快適性と回転率のバランスを崩さないための目安です（バックヤード含む）。
| 業態 | 目安坪数 | 席数目安 | 厨房：客席 |
|---|---|---|---|
| ラーメン | 10〜15坪 | 12〜20席 | 6:4〜5:5 |
| 中華 | 15〜25坪 | 20〜30席 | 7:3〜6:4 |
| カフェ | 8〜12坪 | 10〜15席 | 5:5〜4:6 |
| 居酒屋 | 15〜25坪 | 20〜35席 | 6:4 |
※厨房比率は仕込み量・火力・メニュー数で変動。中華は火口・冷蔵容量が大きくなりがち。
インフラ容量（電気・ガス・給排水）と換気は「最初に」確認
電気容量の目安
- 電気厨房中心：15〜20kVA目安（メニューにより増）
- ガス主体でも、空調＋冷機で10kVA以上を見込む
- 契約種別・幹線サイズ・分電盤余裕を確認
ガス・給排水・換気
- ガス：中華・焼き物は一次側圧力と口径必須チェック
- 給水：口径と水量（同時使用）／排水：グリストの有無
- 換気：ダクト経路・ファン能力・給気計画（負圧対策）
※ダクト新設不可のビル・集合住宅は業態選定を見直す場合あり。先に管理規約を確認。
冷蔵庫・製氷機の容量目安（業態別）
縦型冷蔵庫の目安
| 業態 | 冷蔵容量 | 補足 |
|---|---|---|
| ラーメン | 500L前後 | 冷蔵1＋冷凍1が定番 |
| 中華 | 700L〜 | 冷凍多め。食材点数が多い |
| 居酒屋 | 600L〜 | ドリンク用・仕込みで容量増 |
| カフェ | 400L前後 | デザート・乳製品の管理重視 |
製氷機のキロ数
| 容量 | 向いている店舗 |
|---|---|
| 25kg/日 | 小型カフェ・軽飲食 |
| 35kg/日 | ラーメン・小規模居酒屋 |
| 45kg/日 | 中華・焼肉・中〜大規模居酒屋 |
| 65kg/日〜 | 大型店・宴会需要あり |
※氷は「ドリンク回転×席数×営業時間」で算出。夏季は余裕倍率1.3〜1.5を推奨。
賃料と初期費用の考え方（キャッシュフローが命）
- 賃料目安：売上見込みの8〜12%（商圏と坪効率で調整）
- 保証金・共益費・更新料の負担も年額換算で把握
- 工事費：居抜き小〜中、スケルトン中〜大（仕様・インフラで上下）
- 余剰運転資金：最低3ヶ月分を確保（仕入れ・人件費）
詳細は 飲食カテゴリ の「費用・工期」関連記事も参照。
見落としやすい制限｜管理規約・臭気・営業時間
- 臭気基準・ダクトの屋外放出可否／振動・騒音クレームリスク
- ビルの営業時間・定休日縛り・深夜営業の可否
- 看板の位置・サイズ・照度制限、共用部利用のルール
- ゴミ置場・搬入導線・駐輪/駐車スペース
内見時のチェックリスト（保存版）
- 分電盤容量／幹線サイズ／空きブレーカー数
- ガスの口径・圧力／メーター位置
- 給水口径・排水勾配／グリスト有無
- ダクト経路・ファン設置スペース・給気方法
- 床レベル（傾き）／防滑性／防水立上がり
- 天井高さ（機器搬入・排気経路に影響）
- バックヤードの導線・保管スペース
- 看板位置・視認性・夜間の見え方
チェック項目を写真付きでLINEに送ってくれれば、初期判定します。
まとめ｜「立地×インフラ×容量」で初期失敗を避ける
華やかな内装よりも、まずはインフラと容量。ここが合っていれば工事も運用も安定します。迷ったら早めに相談を。
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